東上野四丁目Ａ－１地区再開発について

どうも。ご無沙汰しておりますSTMです。

今日は上野で再開発計画が決定したということですので小市民として

どんな感じになるんだろうかと考察していきたいと思います。

まず再開発区域について

https://www.city.taito.lg.jp/kenchiku/machidukuri/chikumachizukuri/higasiueno.files/pamphlet.pdf

※台東区HPより

今回はこちらの街区でいうとA-1地区となります。

そもそもなんでこんなに時間がかかったのかについて

コロナ等の外的要因もあるでしょうが、強力な旗振り役がいなかったことが大きな原因の一つであり、また、区の財政が厳しかったこともあるでしょう。

台東区は一時期は結構財政的に厳しく、財政弾力性に欠けていました。

今でもそれ自体は変わっていませんが、このところの人口増により税収は右肩上がりです。特に生産労働人口の増加が著しいため非常に堅調に推移しております。

一方で生活保護受給者率が高いため、（受給費用そのものは国等から支出されるのですが）受付窓口を区役所が担うため、窓口含めたその手続き費用の負担に悩まされ続けています。

それ自体は変わっていないのですが、財政が改善してきたこともあり、第二庁舎を東京建物に売却する代わりに、下谷小学校跡地の一部を追加取得し、取得した土地を都と交換する形で小学校跡地を警察署へ、警察署跡地というタネ地を得た（ざっくりそんな話だった気がします）

そして東京メトロの上場も迫る中、メトロは今後鉄道事業に対して消極的であるのは皆さんご存じの通りなのですが、上場となれば不動産事業にも着手しなければならないとかで、今までいなかった旗振り役が現れた、とかじゃないかな、と思います。

(ここまですべて推測を含んでおります）

んで、一部区民施設等を内包する形でメトロ駅直結のオフィスビルになるというのが私の予想です。

もともと、浅草通の北側にはメトロの上野駅への入り口はありませんでした。

今回の旗振り役がメトロさんということで、JRの駅からは若干距離(距離というよりは心理的距離というほうがいいかもしれませんが)あることを踏まえると、駅直結という形にしないとオフィスビルとして弱いかな、ということでまず間違いなく駅直結に仕上げてくると思います。

だんだんめんどくさくなってきたのでさっと行きますが、

今の警察署の西側の道路は廃道にするんじゃないかと思ってます。

めぐりんについては、現在南めぐりん浅草橋方面がここを通過しますが、台東区役所が間接的に駅直結となれば、現在の上野駅停留所は不要になるため、拡幅予定の区１道路を経由して永寿総合病院停留所へ流す形になるんじゃないかと思います。

住戸はおそらく作られないのではと思います。

というのは、そもそも観測している限り、この区画に在住している世帯は片手で数える程度いらっしゃるかどうか、というレベルであること、そもそもレジデンスを含む計画であればもっと早くに進行していたのではないかと考えるからです。

地域住人にとって小学校は特別ですので、たとえばこれをつぶしてタワマンにしようというのではそもそも地域の理解が得られないんじゃないかなと思います。

(現に坂本小跡地に至っては広場になっています)

オフィスとしたのはここに商業施設をあてがったらうまくいくかというと、そこはなかなか現実的には厳しいんで、そんな感じかな、と思ってます。

まー１０年先の話なんで気長に見届けるとしますか。

桂の台東区役所前店がなくなるのは悲しいですが、他に２店舗ありますしきっと下駄で復活してくれるでしょう。

６０㎡の壁

賃貸の壁ともいえる領域です。

勿論、家賃を高めれば・タイミングのいい出物をつかめば

この限りではありません。

コーシャハイム中野フロントの専有面積を見てみましょう

1R～2LDK（30.10㎡～61.88㎡）

どんなにいい部屋を借りたとしても61.88㎡なのです。

JKKは諸々の費用が抑えられるため非常に手出ししやすいのですが

それでも24万程度でこの面積が限界です。

私は最近、常々賃貸物件には60㎡に乗るか乗らないかのところに大きな壁が

ある気がしているのですが、皆様はどうでしょうか？

一旦利確して賃貸にしてもやはり面積帯を落とさざる負えない。

月24万であれば分譲で8000万程度の物件は買えることになります。

勿論、現在の中野ではこの面積帯でも8千万で買える新築は存在しないため

格安であることは事実です。

ただし、JKKであってもこれが現実という点について、目をそらすことはできません。

もちろんJKKのプロダクトが新婚夫婦や

子育てが終わった年配向けよりである、

という点は理解しますが、

これだけの家賃を払ってお金貯められますか?

広い部屋から狭い部屋への引っ越し、想像以上に大変ですよね？

あらゆる可能性を模索して悩むSTMでした。

それではまた。

ヨロシク

車選び

車、買いました。

結局クラウンクロスオーバー

という諸兄からみたら、凡庸な日本車となったかと思います(ワイにとっては高級車です😔)

最初は電気自動車にしようと思い

日産の門を叩きました。

ただリーフはだいぶ値上げされてしまったのと

プロパイロット2.0ではないので

これが出来ないというので断念。

ARIYAが入るなら買ってた。今たしか受注止めてるけど。

次にレクサス試しました。

レクサスUx250eかな。

これはね、正直うーんという感じでした。

基本設計がガソリン車だからなのか、あまり

電気自動車の良さを感じられず断念。

電気自動車乗るからにはテスラやなと言うことで

テスラも試乗に行きました。

他の車とは全く違ったプロダクトで

好み分かれるなーと思いながら試乗。

その加速力と回生ブレーキの効きの良さにおどろきました。納車も早いとのこと。

だが待って欲しい。

今回車を買うプロジェクトにはじつは裏テーマがありました。

ゆくゆく田舎の両親どうするねん問題という。

ワイの田舎も妻の田舎も車で凄く頑張ればいけるけど、

有事の際かけつけなければならないとすると、

かなり余力を見ないといけないとして、航続距離に不安がでる程度には遠い。

車を現地調達するパターンだと、テスラが調達できる確率は低く

運転慣れと言うメリットが小さい。

またそもそも自宅充電が出来ないのに電気自動車にする意味があるのか問題が勃発し断念。

傷心のワイはそのへんにあったトヨタのディーラーにふらっと寄ったのだった。

クラウンかわったんや。かっこええやん。

みたいな気持ちと

なんだか昔の記憶が蘇ってきました。

しかも今なら某地銀が１パー前半で金を貸すという。

納車もまあまあ早いらしい。

ちょっと疲れてきてたので提案されて1週間くらい(実質3時間くらい)

考えてこれにしました。

ここまで期間トータル1ヶ月以上かかっていたりします。

この頃は子供が風邪でダウンしたり

ばたばたで大変だったので仕方ないね。

え？なんでキミはベンツやポルシェやマセラティのディーラーに行ってないかって？

金がねーからだよ！！！

私立医学部について

弘前大学医学部がセンターで社会１科目だし、それでいいんちゃうかな・・・

で終わってしまいそうです。

私立医学部は問題に癖があるケースも多いようで、センターとれればある程度合格が見込める国立のほうが、あれこれ考えなくてもいい分対策しやすいかもしれませんね。

ただ、あまりに味気ないのでいくつか。

川崎医科大学・・・全国でも唯一の（基本）全員上がれるタイプの付属高校付きの医学部。

付属から言った場合の学費は９年～１０年で億も見えてくるのではないかみたいな学校である(公表されている学費の合計は高校＋大学で７０００万弱です)

学力が足りない場合は付属だけど１年浪人みたいな形になるので本当に金に自信ニキ以外は厳しいといえる。

留年率も高く国師合格率もなかなか厳しい状況なので、１２年かかってもいいから医者にしたい。予算は１億は出せる！みたいなご家庭にはお勧め。高校は比較的入学しやすいです。

川崎さんちの大学なので川崎市ではなく岡山にあります。

女子医・・・まさかの学費爆上げ、しかも通常大学の学費の値上げは新入生から適用されることが多いですが、一律負担の精神から在学生迄爆上げ。

今では表の学費表では日本一高い医学部で6年計4,700万ほど。

学費の爆上げや大学病院の話がちょいちょいヤフーニュース等にも掲載されるなど

絶賛お金があればねらい目の学校になっています。

一般入試とは別枠で、3親等以内の親族に一般社団法人至誠会の会員または準会員がおり、至誠会の所定の手続きを経て、至誠会の推薦を受けた者というものがあり、その推薦を受けるために必要な手続きが気になるところではあります。

東邦大学・・・旧設医科大学に分類されるものの中堅私立医大として名をはせる学校。

大森病院がドラマの舞台になったこともあります。

この大学なかなかやり手です。駒東にはほとんど指定校推薦の割り振りをせず（1名）、東邦大東邦に19人の推薦枠があります。

そして衝撃の同窓生入試ですが卒業生の2親等までを対象に募集、またなんとそこには養子縁組まで含めて記載があるというほどで、なかなかやってくれます。

学費はトータルで3,500までは届かない程度だったと記憶しておりますので、やはり庶民には厳しいと言わざる負えません。

国際医療福祉大学・・・できたばっかりなのにオールイングリッシュ、トータル1850万で私立医学部学費最安値ということもあり、世間をざわつかせました。

京成線の端っこのほうにあったと記憶しています。成田らへんということで、国際的医療人を養成するという志があるようで、授業は大変にハードといううわさです。

ただでさえ忙しい医学部の中でも授業の進むスピードはトップクラスといううわさでかつ英語となるとついていくのはかなり大変かもしれませんね。

サラリーマン家庭も多いなんて話も。

実はこの学校、上位50％入学で学費半額という制度があったかと記憶しているのですが

なにぶん入試が早く、繰り上げが多いため正規合格者が全体の３割とかそういうレベルだったりするので、この５０％を真に受けるとえらい目にあいます。

独協医科大学・・・比較的付属から上がりやすい類に入ります。

最近は独協中学・高校との連携を強化してきており、先日付属枠として10名用意しますねで協定を結んでいました。

ここから考えるに独協中学から独協医大へ進むというのはある意味お買い得かもしれないとも思うのですが、独協中学も徐々に偏差値をあげてきている現状です。

中学は椿山荘のすぐ隣にあるため、環境はいいと言えるでしょう。

独協医科大学は学費は4000万弱と記憶しており、正直庶民には殆ど関係のない大学だったりはします。

日大や東海大学は付属中高の数が非常に多いため、あくまで外野目線では推薦枠の過多にかかわらず取りにくく見えるので、付属というメリットはあまりないように思えます。

ここで皆様お気づきかと思いますがリーズナブルどこ行ったおい、という話になるわけです。

普通に考えて学費そのものを集計しただけで4000とか正気の沙汰じゃねえだろといわれるとまさにその通りでございます。

一方で私立医学部においては学費と難易度には強い相関関係があり

比較的学費の安い順天堂、国際医療福祉、慶応、日本医科、慈恵会ここはいわゆる私立医大御三家ですね、や昨年学費を下げた関西医科なんかは正直地方国公立の簡易校より難しいため、庶民が行くところかどうかといわれると、確かになぁなんて思ってしまうわけです。（この辺で2,200のライン）

ただじゃぁ、慈恵会と旧六に入らないような医学部受かったらどうするかって言われると何とかそれは工面してあげたいなぁなんて思うところもあるわけで

複雑な親心みたいなものはあるわけです。

ん？そんなの受かってから考えろって？

イグザクトリィ！！！！！！！！！！！！！

都立一貫校

立川国際ができ、都立中高一貫校は全部で11校(正確には１０校＋区立１校)となった。

都立一貫校といえば都立白鴎の一期生が５人東大に合格し、白鷗ショックと騒がれた。

また、当初は学力検査は行わない受検であることから、宝くじ枠的なノリで学校の成績がいいからという理由で受検する子も多く、倍率は軽く片手を超え、簡単に受かるものではなかった。

近年ではその難易度も一般に広く認知され、かつてのような記念受験組は大きく減少し、年々倍率は下がっている(徐々にではあるが)

そして、かつて高校入試を行っていた都立白鴎や都立両国が完全中高一貫校に移行し、高校入試から入れる学校はなくなったため11校すべて中高一貫校となった

(立川国際のように小学校がある学校もあるが)

ちなみに歴史的な経緯から都立御三家は

小石川中等教育、都立両国、都立武蔵といわれている。

両国はここの所あまり振るわなかったが、

噂では今年の両国は東大6人、国公立医学部も一定数出たと聞いているので、完全中高一貫校に移換したこともあり今後進学実績を伸ばしていくだろうと感じている。

んでここが一番大事なんだけど一応中学は義務教育で公立中学と同等の扱いとなるため、なんと学費が0円なのだ！！！！！！！！！！！！！！！

※無論ホントに地域の公立並みにかからないというわけじゃないが。

都立中学入試には適性検査Ⅰ～Ⅲまでの3区分の問題が課され、共通問題を使用する学校、学校の独自問題を作問する学校等がある。

んでね、千代田区民が羨ましいんですよ。九段中教だけ区立でA型B型みたいに入試分かれてるんだけどなんと半分は千代田区民枠。

合格最低点が低く、お得感がやばいんです。

いつか千代田区の住所手に入れたいなって思ってます()

デメリット1としては

小5～の全教科の成績を1～３のレンジにして点数化する。

１があるとまず受かんないって言われてる。これ常識らしい、知らんけど。

んで桜修館とかは内心割合が高め。なんと3割。

学級委員typeが受かりやすい傾向にあるんじゃないかと思う。

※4年～の学校もあります(九段中のみ)

デメリット2としては

入試が全部2/3なの。併願できないの。

筑駒と小石川は併願できないの。これ辛い。

まぁ筑駒受けられるレベルの子は関係ないと思うけど。

デメリットⅢとして

対策がやや特殊であり

実績を独占してきたenaが学費爆上げで

サピと大して変わらないかそれ以上なので受検そのもののコスパが悪いんよね。。。

金かからんから入ってほしいけど、1取ってくる未来が見えるオエェェェェェェェェェェ

ていうわけでうちは最近プレジデントで話題となった御三家なんてアウトオブ眼中

シブズ、広尾系目指します！ﾄﾞﾝ

お受験とマンション

お受験とマンクラ、相性がいいようでめちゃくちゃ悪いですよという話。

大きな理由としては

・志望校選定時に通学可能性も含めて検討するケースが多いと思いますが、その時点でエリアに縛られる。

・仮にどこかに合格したとして引っ越すにしてもやはりその学校の近隣エリアに縛られる(通学時間を気にしないというのは難しいでしょう)

・お受験は教室はいくつかありますが、基本的にその学校の近くの校舎で対策講座が組まれることが多いです。また結局のところ地場の教室(大手お教室でも学校近隣校 )の実績が高いため、そこに安定して通わせる必要がある。

・学校見学等、気の抜けない行事、安定したお教室への通学を最低でも1年間やらなければならないため、そもそも引っ越し(物件を探している)余裕がない。

マンクラの多くが広域検討者が多く建物スペックに引っ張られがちですが、通学エリアにかなり厳しい小学校もあるため、仮に合格して通学するようになってもとてもじゃないけど建物でエリアを選ぶ余裕はないでしょう。

中学受験であれば都内在住で聖光や渋幕に通学するというのはそんなに珍しい話でも何でもないと思いますが、小学校低学年でそれができるかという話です。

また、中学受験のようにテストだけで合否が決まるならいいですが、説明会に何度足を運んだか、熱意はあるか、などを問われる小学校受験については何はなくとも安定した居住地が求められます。

勿論お金が無限にあればだいたいの問題はクリアできると思いますが、多くの場合でそれは難しいでしょうね…

結果として子供の情緒の安定、また親の精神面の安定なんかも考えた場合、受験前はおろか受験後もおいそれといい物件があるから引っ越すぞというのは難しく、ある意味で公立小学校以上にエリアに縛られるのではないかというのが私の持論です。

(暁星、白百合、東洋英和、雙葉あたりなら平気かもしれませんが…)

ポップわりいこといわねえからメルルを選べ

どうもSTMです。

今回は特にテーマがあるわけじゃないんだけどダイダイの67話をみていろいろ思うところがあったので。

ちなみに中の人は非モテの呼吸を極めしものなので現実世界の恋愛話は一切できません、悪しからず。

今まで私、ずーっと言い続けてましたよね

嫁にするなら本田透(フルーツバスケット)とか水無灯里（ARIA）がいいって。

やっぱね、こうなんていうか精神が安定していて前向きで素直って大事だと思うんですよ。

んでね、こぅおもうのです。

ちょっとマァム選ぶのリスク高くねって。

いや、いいこだとおもうんですよ。でもＤｏｎｇｕｒｉになる未来が見えるんですよね、うっすらと。

やっぱメルルじゃね？献身度合いのメーターぶっこわれてるじゃん、こんなのさ、振り切れないだろ…(DT並みの感想)

てか中の人が小原好美さんっていうのもちょっと反則じゃないのと？それチートやろと。

シャミ子好きなんですよシャミ子。

いやもうどうしろと。

大魔導士にはなれずたまに賢者モードになる程度の僕ではどうにもなりませんでしたって話なんですけどね。

どうにも完成型主人公がいて脇役が成長していく物語に弱いなぁ＞ダイダイはポップの成長物語ですが、フルーツバスケットは由希の成長物語じゃないですか。こういうのいいよね。

まぁそんな雑記でした。

いずれは僕の考え方や人生の影響という意味での9割を構成したといっても過言ではないスパイラル推理の絆、とか彼氏彼女の事情とかマクロス７とかについて何か書きたいなと思っています。