お受験

一般的にお受験は11月勝負なのでサイクルとしては11月~10月が1年である。

 

うちは実際にはどうするかは未定ですが、お受験塾を見ていていくつか気づいたことがある。

 

メリット

1.お受験塾はしつけの代わりではないが、気づきを親に与えてくれる。

お受験塾に通わせるとわかるのだが、体験や季節行事一般教養といったものをすごく大事にしていることがわかる。

今は核家族化が進み、子育てに口を出してくれる人が良くも悪くもいないため、親が気づかない視点(死角)が結構存在する。そこに気づかせてくれるという意味では役に立つと感じている。

2.2月の勝者でも描かれていたが、子供は案外タフ

郷に入ればなんとやら、というやつで子供というのは黒くも白くもなるな~という。

まぁこのへんは気質にもよるのかも。

3.公立小学校に進んだとしても、その経験は確実に活きる。

当然だが塾では保育園等と違い、好きなことをしていいわけではないし、黙って座って指示通りに作業を行うことが求められる。小学校と同じなんだよね。

だから別に受験するしない、受かる落ちたにかかわらず、その経験は今後小学校に上がったときに役に立つだろうと思う。

 

一方でデメリット

1.とにかく高い

ベースのコースだけで月5~8万はザラ、特別講座でもとろうものなら1時間1万円近い金額がかかる。正直、費用対効果を振りかざされると厳しい。

2.短期講習の日程があたおか

会計士試験の合宿講座レベルの講習がたまにある。いや、大学で同じ努力したほうがいいんじゃないかな…

3.結局サピックスへは行く。

当然ですけどどこの小学校に入学したからといってその後勉強しなくてもいいなんて言う話はなくて、サピックス等に通うわけで、金銭的負担は倍率ドン!通学も近くの公立よりは遠いだろうし(ほとんどのケースで)、時間的にもきつくなります。何もやらせなくていい近い公立がいい!というのもわかる。。。

 

てなわけで一番のメリットは1の気づきかな~と感じます。

あとは、いわゆるお受験エリートと触れ合う機会って保育園家庭だとほとんどないんじゃないかと思うんで、そういう子たちもいるんだよ、東京ってすごいね!と子供に感じて貰うことができるのはまさにダイバーシティインクルージョンです。

 

本当は私立小と公立小を比較しよかなとも思ったのですが個々の環境も違うし一概にいうのは難しい気がしたので割愛です。

ただ一つだけわかったことは小受をしたから中受をしなくていいということではないということです。

結局金じゃねえか!!!!!!!

台東区のススメ

どうもこんにちは。

 

台東区はコロナ禍でも日本人の増加で外国人の減少を補って人口増を保ち続けている数少ない区だったりします。

さらに言うと、流入人口の労働生産人口比率が高いことが特徴のようです。

このため、税収は伸び続けています。

ここら辺はポジ要素として考えてもらってもいいかもしれません。

勿論金持ち区に簡単に追いついたりはしないでしょうが…

 

ここで台東区のマンションを買うにあたって1つ頭に入れておいてほしいことがあります。

マンションの立つエリア、全部商業地!

です。

勿論谷中など極小な範囲で住宅地として高さ制限がキツイエリアもありますが、マンションが建つような交通利便性を前面に押し出せるようなところはもれなく商業地(買うときは一応調べてほしいのですが)です。

なので、窓面が10mクラスの道路や公園でなければゆくゆくの眺望はおろか、日照すら保障されないと思ってください。

 

なので、窓面側に何があるかは非常に重要です。

近年の地価高騰を受けて建物の更新はかなり多くなってきていますし、地上げもそこらじゅうで起こっています。

台東区にマンションを買うということは隣地に土地があれば同等の高さの建物が建つという覚悟が必要です。

 

立てていいのはたてられる覚悟のあるやつだけだ!との格言もありますので対策としては

・区内の多くのエリアが荒川決壊により3m程度の浸水が見込まれることから、3階以上を選ぶ(1階や2階よりは当然に3階のほうが日照は確保しやすくなるでしょう)

・バルコニー側が低い建物や空き地だった場合高さ45m相当の建物が建ったと仮定してその場合どうなるかを考える。

これが面倒なら道路や公園等(道路は嫌な人もいるかもしれませんが)である程度クリアランスが取れているマンションを買う。

・すでに全面に高さのある建物が建っており、そこが更新されても問題ないようなマンション(TPH浅草がこのパターンでした)を買う

 

のがいいと思います。

 

今の修羅のごとき相場で前立てに苦しめられるのは辛いですからね…

 

 

台東区の小学校総評

台東区の小学校事情について総評したいと思います。

なお、これはあくまで私の主観であり、ここに上がらない小学校だから学区が悪いというわけではないことはご留意いただければ幸いでございます。

 

台東区はもともとは下谷区浅草区に分かれていた関係もあり、金持ち自体が下谷区だったら上野桜木・池之端・谷中、浅草区ですと雷門界隈に多い印象がありここで大きく2分される印象があります。

ではまず下谷エリア

・黒門小学校

あの小椋佳を輩出した台東区1の名門校。アドレスは上野1丁目とこれまた下谷エリアでは最強といっていいでしょう。屈指の人気校ではあるが何故か正門側の通りを松坂屋に抜けていく途中にソープランドがございます。

現状越境入学はかなり厳しくなっており、特に小学校1年生時には区内越境した場合、親の送り迎えが求められます。

 

忍ヶ丘小学校

十数年前には卒業生が年間10人を切ったこともある学校。黒門小との統廃合なんて話も出ましたが地元国会議員等の尽力により存続。今では池之端タワーマンション群や越境で生徒を集め、各学年コンスタントに2クラス編成ができるくらい生徒が集まっています。

 

・根岸小学校

最寄り駅が鶯谷でありながら、上野桜木の指定学区であり、谷中の生徒すら集める区内では屈指のマンモス校。常に3クラス編成できるくらい生徒が集まります。

古くから名門校として名高く、特に荒川区の教育ママさんのあいだではここに越境させたいという家庭が多いとか。

区境にあることもあって意識の高い他区のお子さんも入学され、常に高いレベルと評判を保っています。

とある学校が台頭してくるまでここが区内で児童数が一番多かったです。

 

浅草エリア

・田原小学校

雷門エリアの富裕層を一手に集める浅草エリアの雄。

グランドメゾンの記事でも書いた通り。

 

・浅草小学校

雷門・浅草(若い町名)・花川戸エリアの富裕層の受け入れ先

田原と競っており、お互い指定学区だから進学するというより、親の出身校を選択することが多いとか。

 

番外

・蔵前小学校

カチクラエリアの台頭、そして校舎の建て替えを経て区内屈指の人気校へ。

もともとマンション建設が盛んでエリサーをエリア内に大量に呼び込み、今ではなんと根岸小を超え、区内NO1の児童数を誇る。

現状その勢いはとどまることを知らず、このままいけばそのうち区内屈指の名門と呼ばれるようになる日も近いか。

そりゃエリアのマンション、坪400万でポンポン売れるわい。

 

上記6校の中学受験率は相当に高いはずです。

 

ま、結局どこの小学校に行ったからどうこうっていうのはないんだけどね…

あと公式には台東区は区内越境は認めていないこともあしからず…

池之端勢はお茶のサピ

桜木・浅草勢は東京校へ行くとか行かないとか

グランドメゾン花川戸

アサクサキングスって競走馬がいたことを思い出しました。

 

それはさておきまず立地面。

花川戸はそもそも2丁目までしかなく、総面積も非常に狭いエリアです。

雷門も2丁目までしかなく、総人口も2,000人台だと記憶しているので、ほとんど同じと考えていいでしょう。

正直これはとんでもない出物が出てきたぞ、というのが率直な感想で、そもそも総面積が非常に狭いうえに問屋などが立ち並ぶエリアで、かなり昔に建てられたと思わしきレジデンスが多少あるものの、築浅のレジは記憶にありません。

東武線の線路よこに整備された墨田リバーウォークまで至近で、毎日墨田公園まで走ってミズマチ楽しんじゃうぞ~みたいな、そんな気持ちになります。

 

浅草物件が数多く供給される気配がありますが、実は浅草はアドレスという点だけで見ると7丁目まであり、非常に広くピンキリだったりします。

かつて言問い通りを超えたらマンションは売れないといわれていたエリアであることも事実で、浅草は2万人近い人口を抱えており、この界隈で憧れのアドレスとは言い難くやはり雷門・花川戸がいいなという人は一定数いるのではと思ってます。

 

サイズ感

LDKが最大ということもあり、ファミリーにはなかなか厳しいサイズですが、子供1人でバリバリ書斎を必要としない世帯であれば可能かな、という微妙なところです。

学区は浅草小学校になります。浅草小学校は界隈では田原小と並んで富裕層が多いエリアといわれており、受験率も高いと聞いています。

なんでも親子3代浅草小だよ、とか逆に田原小だよ。という代々この界隈で育って生活している方が多く、皆さんプライドがあり、あっちにゃ負けねえ、みたいな気持ちがあるようです。

実際に浅草1丁目にお受験で有名な伸芽会(物件徒歩7分くらい)がありますし、この辺の方々は私が思う以上に教育熱心ですね。

YAMAHA音楽教室(こちらも物件徒歩7分くらいだと思われます)などもとりそろっており、東京校サピへも浅草線で通えるはずですので、教育環境は決して悪くはないと思われます。

 

眺望その他

なんといっても真正面にアサヒビールのう○こびる+スカイツリーというのは圧巻で

よーしパパコロナ開けたら毎週末アサヒビールに試飲しに行っちゃうぞーみたいな立地です。

室内を見る限りタワマンぽいダイレクトウインドウ調の構造となっており、景色マウントも取り放題、東武鉄道、○○こびる、スカイツリーの3本柱は日々の生活を楽しませてくれること請け合いでしょう。

意外と忘れがちなのが、墨田区へかかる橋ができたことにより墨田区の施設(墨田区役所は実は浅草駅が最寄りなのです)が使いやすいというのは、大きなメリットで、ミズマチ散策を楽しむならここしかないという感じです。

 

私自身が当物件を検討することはありませんが、浅草という町が好きな方からしたら、個人的にはですがスミフの浅草レジデンスよりお勧めしやすい物件ですね(´ω`)

初台座

買えませんでした😂

 

 

親子基地シブヤ(フローレンス初台至近)で子育ての強い味方になる。

どこもバカ高い中で一応坪450程度で手が届く

緑道面なので植栽の管理費無しで植栽が楽しめる(再整備企画付)

甲州街道側からのアプローチで夜も安心

必要なもの(天カセ、ディスポ、各階ごみ)そろってる

といいマンションでしたよ。

西新宿3のツインでスーパーが近くにできる(多分)はずなので

将来も手堅いと思います。

 

デメリットをあげるなら

甲州街道に接しているだけでなく、東側すぐに山手通りと大通りに囲まれていること

初台駅自体をどう考えるかの評価が分かれる。

新宿西口公園や代々木公園も徒歩圏ではあるもののそれぞれ10分、17分とやや距離が重いことでしょうか。

 

総じて最近のマンションの中ではリーズナブルな建て替え案件だったな、とは。

 

 

野菜芝

面積削って白金座の方がよくね?

いや、2割くらいしか違わないのよ。

 

白金座の2LDKが580くらいな事を思うとほぼ450超のここを買う理由ェ

しかも突出した管理費😭

たいした共用部もないので、ここで1室外に出すという発想は出来ませんぞ?

ココココココココ

 

以上

ルフォン上野公園ザレジデンス

僕にとっては(特に最近)東日暮里のライフに行くたびに目の前を通るので、ポジショニングだとかは多分ある意味誰よりも(は言い過ぎだが)

まぁ結構わかる。

んで、なんか難しいんですよこの物件。

400って言われて、妥当だって言われればそうな気がするし、全然だめだって言われればそれはそうな気がするって言うか。

ちょっと思考を整理してみよう。

 

メリット

・上野公園は距離的にはめっちゃ近い

・西向き中層以上なら公園の緑は見える

・東向きの道路はめちゃくちゃ広いが車通は少ない

・上野郵便局が目の前

・お隣の宮川さんは鰻の名店

・めぐりん(台東区循環バス)のぐるーりめぐりんと東西めぐりんのバス停が目の前(どちらも20分/1本)

・近隣にある旧坂本小学校の解体が決定し、空地として暫定利用されることが確定している

 

あれ、悪くない?

 

ではデメリット

・上野公園は確かに近いが、最短経路で向かう場合そこそこきつい坂を上ることになる(僕は子供を連れているとき、ほぼこのマンションの前から上野公園迄タクシーにのったことがあります。鶯谷駅経由でEV使えば坂はないですがそれだと所用時間はそこそこ増すはずです)

鶯谷への最短経路は道が細いので夜は歩きたくない。

・電車がうるさい(もろカーブしているところかつ複数路線かつ減速してくるので終電まで結構な頻度で電車の音はします)>T4サッシだと思いますが、夜風が気持ちいな~なんつって窓を開けるのは音的に結構つらい(深夜帯除けば)

 

うーんますます混迷を極めてきました。

個人的に坂がなかなか敬遠要素として大きいわけですが、

ここから上野駅に歩いていただくとわかるのですが、道路がぐわっと公園に向かっているのを右手にまっすぐ上野駅に進むと/ \ / \ みたいなスロープ(伝われ)があるんですよね。

JR東さんがさんがそこに外付けでEVつけてくれないかな~とか思うんすよ。

可能性は0ではなさそうですが。

 

 

たしかに北山珈琲から言問い通り迄のこのエリアは貴重な位置ではあるのですが

なかなかどうして判断が難しい。

 

つまり、買うか買わないかは、あなた次第です!