いやーPTKの値上げびっくりですね。
開発も派手な分値上げも派手といったところか。
やはり信頼できるのは大正義三菱様。
三菱が最も公益に資するデべであるという話が頭をよぎりました。
今日ご紹介するのは上野エリア（東側）を居住区として押し上げた大正義三菱様のお話。
ブリリア上野ガーデンやリビオ上野など供給激しいエリアではありますが、実は界隈の足場を最初に固めたのは三菱だったりします。
警察署移転による再開発を控えているとはいえ、派手なものとはならないでしょう。
この界隈は区役所警察署消防署職安保健所といった公共施設が集中しており、行政という視点で見ればまさに官庁街ということになります。
そんなエリアの三菱4兄弟を紹介するぜ。
尚坪単価は分譲時のものとなっております。
ザ・パークハウス上野浅草通り(東上野4)
2013年10月竣工 坪単価230程度
管理費277/㎡ 修繕積179/㎡ 普通賃借権203/㎡（30年ごと更新）
戸数48戸/うち地権者4戸 ディスポーザーなし
先陣を切って販売されたのが当地ではセブンパークハウスといわれているこの物件。
クヤクションかと思うほど区役所が近い。テナントにセブンイレブンが入っている。
浅草通りの喧騒は避けられず、地代分がそこそこ重たいのでランニングがかさむという欠点があるが、長男だけあって上野駅は最も近い（上野駅メトロ3分/JR浅草口4分）
お隣の警察署移転の工事がうるさそう。再開発の恩恵が最も大きいが逆に工事期間は不便を強いられそうなのが玉に瑕か。
ザ・パークハウス上野(東上野5）
2015年9月竣工 坪単価300弱
管理費294/㎡ 修繕積200/㎡
戸数128戸/うち地権者52戸 ディスポーザーあり 制振構造
同潤会最後の建て替え案件。
みんな大好き寿湯に隣接しており、露天風呂を共用廊下から見下ろせるため、見たくないものが見えてしまうかもしれない。
同潤会建て替え案件ということもあり制振構造を採用しており、4兄弟の中で最も規模が大きく、建物の質感も高い。
テナントにはコーヒー屋豆屋さん、飲み屋さん、床屋さん、クリーニング屋さんが入っている。銀座線の稲荷町の駅が最も近く徒歩1分表記だが、渋谷側に行く場合は浅草通を横断する必要があるため、3分くらいはかかる。
隣の銭湯のせいではないだろうけど、湿気により、地下階のメンテナンスに苦労しているようだ。
稲荷町の駅の使い勝手は大変良く、最近、浅草側・渋谷側ともにエレベーターも整備されたとあって利便性は増している。
隣に三井の賃貸を建てられて、共用廊下の一部の外廊下がかなしいことになっている。
下町の三菱と三井の戦争は始まっていたのかもしれない。。。
上野駅JR浅草口までは8分となっている。
兄弟の中で最も優秀といっていいのではないだろうか。
大通りには面していない点はプラスだが、南面はそれほど広い道路ではなく、みずほ銀行のビルが建っているため、高層階でないと眺望は抜けてこない部屋が多い。
ザ・パークハウス上野レジデンス(東上野3）
2016年1月竣工 坪単価300程度
管理費321/㎡ 修繕積120/㎡
戸数53戸/うち地権者13戸 ディスポーザーあり
4兄弟の中で唯一浅草通りをこえた南側に位置している。
北面が浅草通と接道している物件。同潤会PJとほとんど同時期だったため目立った販売活動をしていたイメージはないが、気づいたら売り切れていた、そんな印象。
南面に5階くらいの建物があるため、そこを超えると南側でも抜けてくる。
同潤会という優秀な兄のすぐ下ということもあって目立たないが、メトロの駅へのアクセスが最も良い。
また、兄弟の中で唯一2階に部屋を設けていないため、エントランスの階高が最も高い。
最寄りとなる銀座線稲荷町はめちゃくちゃ浅いので、このマンションからならエントランスから3分で渋谷方面に向かう銀座線に乗ることは十分可能。また、都営大江戸線駅も一番近く新御徒町駅に7分もあれば到達できる。
テナントには歯医者さんが入っている。
グロスの壁を意識したのか同潤会を意識しすぎたのか、何故か北面に62㎡の３LDKがある。JR上野駅浅草口までは5分となっている。
ザ・パークハウス上野プレイス(北上野2）
2017年10月竣工 坪単価330程度
管理費224/㎡ 修繕積110/㎡
戸数56戸/地権者住戸なし ディスポーザーあり
4兄弟の中で利便性という点から見ればもっとも劣るものの、全戸３LDK、そして南の角住戸は87㎡となっており広い部屋のニーズに対応している。
このころになると界隈でも価格高騰の波が押し寄せてきていたため、どうせ高くなるなら広い部屋も作ろうぜという三菱の心意気によるものだろうか。
テナントなし、地権者住戸なしというのは大きなメリットであるように思う。
比較的殺伐としがちなエリアにありながら、商店街の中に位置しており兄弟の中で一番あたたかみがあり血が通っている感じがする。
後発で最も高いだけあって個人的に外観が一番好きだったりする。
なお87㎡の部屋はあるにはあるが、中古では見た記憶がないし、おそらく出てきても秒速で消えるのだろう…三菱さん流石っス。
バルコニー面は接道しておらず、すぐのところに6～7階くらいの建物があるため、低層だと南面の87㎡以外は暗黒になりがちなのは留意したい。
駅アクセスは上野駅入谷口で8分、メトロは稲荷町7分、入谷駅7分となっている。
もともと居住エリアとして認知度が高くなかったが三菱地所様が種をまいたことにより、この後続々と後発マンションが建つようになり、すこしずつ土地もまとめられているように思う。
個人的にはPH上野プレイスの87㎡最上階に住んでスカイツリーを眺めたい。
やはり地権者無しのプレイスの管理費が一番安いのはそういうことなのか?と思うなどの気づきもありました。
